“二手房買房注意事項”－－歸納總結之一
踩踩 0作者：wuwang1985 发表日期：2008-08-29 复制链接 收藏
針對上述問題，購房者一定要學會自我保護，防範風險，切記一定要摸清房屋權利狀況，進行必要的調查與審核，以確保自身的利益，最大可能的防範二手房買賣的法律風險。具體包括：
一、權屬審查
購買人要購買二手房，應當審查二手房的權屬證明及相關文件。沒有依法進行產權登記並取得房地產權屬證書的房屋，不得買賣。
為慎重起見，購買者應當向房地產登記機關調查核實權利證書及其記載內容的真實性、同一性，以最大限度地避免購買的房屋產生產權爭議。
二、買賣雙方主體資格審查（包括中介資格審查）
1、二手房轉讓人應當是依法登記並取得房地產權證書的房屋權利人。
2、二手房受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規、規章另有規定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。
3、二手房屬於有限責任公司、股份有限公司的，購買人應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。
4、二手房屬於國有或集體資產的，購買人應當審查政府主管部門的批准文件。
三、共有財產審查
二手房屬於兩個以上主體共有的（以所有權證書為準），應當審查有無共有權人同意轉讓的書面材料。
審查房屋所有權證書時，應當關注擬交易的房地產是否具有其他權利人，時候具有異議登記事項。
依照《民法通則》之規定，按份共有人對買賣之房屋具有優先購買權，未經共同共有人同意買賣房屋之合同通常會被法院認定為無效。另依據我國婚姻法之規定，夫妻關係存續期間所取得的財產實行夫妻共同財產製為主，約定個別制為補充的婚姻財產製度。儘管房地產登記簿記載或者房屋所有權證記載的所有權人為一人，也應徵求其配偶的書面意見或者由出賣人提交夫妻有關個別財產約定的協議。
四、權利限制審查
二手房買賣前，購買方應當審查司法機關有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權利的情況。一般說來，有權查封的司法機關包括人民法院、人民檢察院、公安機關、國家安全機關。
五、他項權利設置審查
購買人應當審查二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有抵押應當取得出賣人已經通知抵押權人的書面證據，或者取得抵押權人等他項權利人書面同意轉讓的證明。
六、優先購買權審查
共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優先購買權。已經出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優先購買權。如果沒有取得優先購買人的放棄優先購買權的書面文件，買房人應當注意買賣合同被宣告無效的風險。
購房人應審查二手房優先購買權人有無放棄優先購買權的證明。如承租人放棄優先購買權，買受人買房子後應繼續履行租賃合同，並與承租人簽訂租賃主體變更合同。
七、審查二手房有無下列禁止買賣情形：
1、司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權利的；
2、依法收回土地使用權的；
3、共有二手房，未經其他共有人書面同意的；
4、權屬有爭議的；
5、未依法登記領取權屬證書的；
6、已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；
7、列入動拆遷範圍的；
8、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
八、若是已購公有住房和經濟適用住房買賣，還要審查已購公有住房和經濟適用住房有無下列禁止買賣情形之一：
1、以低於房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；
2、住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；
3、處於戶籍凍結地區並已列入拆遷公告範圍內的；
4、上市出售後形成新的住房困難的；
6、擅自改變房屋使用性質的；
7、法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
九、境外人士買賣的限制
出於國家安全和軍事安全的考慮，國家安全部門規定：有些地域的房屋是不能出售給境外人士的。夠房人可向房屋所在地有關政府部門、街道辦事處或居民委員會進行調查。
很多買房子者認為上述審查手續非常麻煩。但是，房屋買賣標的巨大，買房子往往是一個人一輩子的事情。因此，為避免風險而進行相應審查就非常必要。一方面，購房者可以到房屋所在地房地產交易中心進行相關查詢，另一方面，如果不放心也可以尋找專業人士進行相應調查。
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